Heeft u jaren geleden uw hypotheekrente vastgezet? Dan betaalt u misschien wel twee of drie keer zoveel rente als het huidige lage tarief. Pijnlijk! Uw hypotheek oversluiten kan een prettige oplossing zijn. Of oversluiten voor u voordelig is, is afhankelijk van de huidige hypotheek, de resterende looptijd, de voorwaarden en de kosten die bij oversluiten gerekend worden.

Hypotheek oversluiten, wat is dat?

Een hypotheek oversluiten betekent dat u naar een andere geldverstrekker overstapt. Zo kunt u mogelijk van betere voorwaarden of een lagere hypotheekrente profiteren. U sluit een nieuwe hypotheek af bij een andere geldverstrekker. Met de nieuwe hypotheek lost u de oude hypotheek in één keer af.

Hypotheek oversluiten, wat kost dat?

Bij het oversluiten van de hypotheek zegt u het bestaande hypotheekcontract op. Als u de hypotheek opzegt voordat de rentevastperiode voorbij is, betaalt u meestal aan de geldverstrekker een boete voor de misgelopen rente-inkomsten.  Daarnaast krijgt u ook te maken met kosten voor advies, de notaris, een taxatie en eventueel NHG. Net als bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

De boete verschilt per situatie. Deze is afhankelijk van onder andere de voorwaarden, de resterende rentevastperiode, de oude en de nieuwe rente en het percentage dat u jaarlijks boetevrij mag aflossen. De precieze rekenmethode vindt u in de voorwaarden van uw hypotheek. De boete kan onder voorwaarden overigens fiscaal aftrekbaar zijn.

Flink lagere maandlasten

Het is natuurlijk prettig wanneer de kosten worden gecompenseerd door flink lagere maandlasten. De hypotheekrente is op dit moment zó laag, dat ook u wellicht zou kunnen besparen op uw maandlasten. Wegen  de kosten voor het oversluiten op tegen het voordeel van de lagere hypotheekrente? Verdient u de kosten voor het oversluiten terug binnen de nieuwe rentevaste periode? Uw Adviseur helpt u graag bij het beantwoorden van deze vragen.

Rekenvoorbeeld: U heeft een hypotheek van € 100.000. Uw huidige hypotheekrente is 5%. De kosten voor het oversluiten zijn  € 5.000 U kiest voor een nieuwe rentevaste periode van 5 jaar tegen 2,5%.

Uw bruto voordeel van de lagere hypotheekrente bedraagt € 2.500 per jaar. De terugverdientijd is dan twee jaar. Daarna profiteert u van de fors lagere hypotheekrente. Let op:  heeft u een (bank)spaarhypotheek, dan hoeft een lagere hypotheekrente niet te leiden tot lagere maandlasten. Zie ook het antwoord bij de vraag ‘Is oversluiten altijd verstandig?’

Veelgestelde vragen

Zoveel mensen, zoveel wensen. Iedere situatie is weer anders, en dat geldt zeker voor geldzaken. Een aantal veelgestelde vragen:

• Hoe betaal ik de boete voor het oversluiten van mijn hypotheek? De boete bij oversluiten kan betaald worden vanuit bijvoorbeeld spaargeld. Wilt u de boete liever in de nieuwe hypotheek meefinancieren? Vraag bij uw Adviseur of dat in uw geval mogelijk is.
• Is oversluiten altijd verstandig? Nee. Als u de kosten voor het oversluiten niet binnen de nieuw te kiezen rentevastperiode terugverdient is oversluiten niet verstandig. Ook kan het oversluiten van uw hypotheek fiscale gevolgen voor u hebben. Of oversluiten voor u interessant is, kan uw Adviseur voor u berekenen. Belangrijk om te weten: in sommige gevallen kan een lagere hypotheekrente zelfs nadelig uitpakken. Heeft u een (bank)spaarhypotheek, dan hoeft een lagere hypotheekrente niet te leiden tot lagere maandlasten. Want als de hypotheekrente daalt, daalt ook de spaarrente die u krijgt over uw gespaarde kapitaal. U moet dan extra inleggen om het aflosbedrag bij elkaar te sparen. In een aantal gevallen is een voortijdige aanpassing van uw hypotheekrente dus minder interessant omdat uw hypotheekrente daalt en de maandelijkse premie/inleg stijgt. Hierdoor wordt de periode waarin u de kosten terugverdient langer. Uw Adviseur kan uiteenzetten of oversluiten in uw geval voordelig is.
• Kan ik mijn hypotheek ook oversluiten binnen mijn eigen bank? In de basis betekent oversluiten dat u overstapt naar een andere geldverstrekker. De hierbij gemoeide kosten bestaan onder andere uit de boete, kosten voor advies, de notaris, een taxatie en eventueel NHG.Het is echter ook mogelijk om bij uw eigen bank of geldverstrekker een tussentijdse renteherziening te krijgen. In dat geval betaalt u een boete en eventueel administratie- en advieskosten.
• Hoe zit het met oversluiten als ik mijn hypotheek heb afgesloten na 1 januari 2013 en deze niet valt onder het overgangsrecht? Een oversluiting of rentewijziging wordt fiscaal gezien als een toetsmoment om te bepalen of er  voor hypotheken die vallen onder de nieuwe wetgeving (vanaf januari 2013) voldoende is afgelost. Als dat niet het geval is kan dat gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek. Voor het bedrag dat te weinig is afgelost gaat dan de hypotheekrenteaftrek verloren.

Is het antwoord op deze vragen voor u interessant?

• Is oversluiten voor mij verstandig?
• Wat levert het oversluiten van mijn hypotheek mij op?

Neem dan contact op met Arnold van Hooft.

(Bron: RegioBank)